La revisión de la renta en los contratos de arrendamiento es un tema de gran relevancia tanto para propietarios como para inquilinos. La revisión de renta en los contratos de arrendamiento urbano es una cuestión que genera frecuentes dudas entre propietarios e inquilinos. ¿Se puede subir el alquiler cada año? ¿Hay un límite legal? ¿Cómo debe notificarse? ¿Qué ocurre si no se pacta nada al respecto en el contrato?
En este artículo, vamos a explicarte cuándo y cómo puede revisarse la renta de un alquiler en España.
¿Qué es la revisión de la renta en un contrato de alquiler y qué dice la ley?
La revisión de renta es el mecanismo legal mediante el cual se ajusta el importe que el inquilino paga al propietario, normalmente de forma anual, en función de un índice económico o de un pacto entre las partes. No debe confundirse con un aumento arbitrario del alquiler: se trata de una actualización conforme a criterios objetivos y con base legal.
Está regulada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que: «Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos«.
Esto implica que, si no existe una cláusula expresa de actualización en el contrato, no se podrá modificar la renta en ningún momento durante la duración del mismo.
Además, la ley exige que la actualización se notifique por escrito y que el nuevo importe solo será exigible a partir del mes siguiente a su comunicación, indicando expresamente el porcentaje aplicado. Si el inquilino lo solicita, deberá adjuntarse certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) con el índice correspondiente.
¿Cuándo puede aplicarse la revisión de la renta?
La revisión solo puede realizarse una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada anualidad del contrato. No se permite su aplicación en periodos inferiores.
Aunque esté prevista en el contrato, si el arrendador no comunica al inquilino la nueva renta, esta no puede aplicarse. Tampoco puede aplicarse de forma retroactiva. Si el propietario olvida comunicar la subida en la fecha correspondiente, no podrá exigir el pago de cantidades atrasadas. Solo podrá aplicar la nueva renta a partir del mes siguiente a la notificación válida.
Por ejemplo, si el contrato comenzó el 1 de mayo de 2024, solo podrá revisarse el 1 de mayo de 2025, y así sucesivamente. El arrendador podrá revisar la renta el 1 de mayo de 2025, pero deberá notificar previamente al inquilino el nuevo importe actualizado, indicando cómo se ha calculado. Hasta ese momento, el inquilino seguirá pagando la renta anterior.
¿Qué índice se aplica para actualizar el alquiler?
Si el contrato especifica el índice
Las partes pueden acordar libremente el índice de referencia: tradicionalmente ha sido el IPC, pero también puede utilizarse el IGC (Índice de Garantía de Competitividad) u otros. Lo importante es que este mecanismo esté pactado por escrito.
Si el contrato no especifica el índice
Si se pacta la actualización pero no se menciona el índice concreto, se aplicará por defecto el IGC, conforme establece el artículo 18 de la LAU.
Sin embargo, a partir de 2025, entra en juego un nuevo mecanismo legal: el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), creado por el INE en cumplimiento de la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda.
El IRAV: nuevo índice para contratos posteriores a mayo de 2023
Desde el 2 de enero de 2025, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 deben actualizarse utilizando el IRAV, sustituyendo al IPC como referencia.
Este índice se calcula mensualmente y representa el valor mínimo entre tres parámetros:
- La tasa de variación anual del IPC.
- La tasa de variación del IPC subyacente.
- Una tasa media ajustada basada en factores económicos estructurales (con parámetros alfa y beta definidos por el Ministerio de Economía y el de Vivienda).
En abril de 2025, por ejemplo, el IRAV se situó en 2,09%, mientras que el IPC fue superior (2,2%). Esta diferencia ilustra el objetivo de evitar subidas excesivas de la renta.
¿A qué contratos se aplica el IRAV?
El IRAV se aplica:
- Solo a contratos de vivienda habitual.
- Firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
- No se aplica a alquileres de locales, trasteros, habitaciones o contratos de temporada.
Los contratos firmados antes de esa fecha seguirán actualizándose conforme al índice pactado (habitualmente el IPC), o al IGC si no se pactó un índice específico.
Procedimiento para aplicar correctamente la revisión o actualización de la renta
Para que la actualización sea válida, deben cumplirse varios requisitos:
- Debe estar prevista en el contrato.
- Debe haberse cumplido una anualidad desde la firma.
- Debe notificarse por escrito al arrendatario el nuevo importe de la renta, con al menos 30 días de antelación. Aunque la ley no exige una forma concreta, se recomienda que la notificación se haga por burofax, correo electrónico con acuse de recibo o cualquier medio que permita acreditar su envío y contenido.
- Debe indicarse el índice aplicado y el porcentaje resultante.
- La nueva renta solo será exigible desde el mes siguiente a la notificación, nunca con efecto retroactivo.
¿Se puede reclamar la subida si no se notificó?
Como venimos diciendo, es importante tener en cuenta que la subida de la renta no puede aplicarse de forma automática ni retroactiva. Si el arrendador no comunica por escrito al arrendatario la actualización, el inquilino no está obligado a pagar el nuevo importe.
Además, si se pretende aplicar la revisión con efectos anteriores a la notificación, el arrendatario podrá negarse y solo estará obligado a pagar la nueva renta desde la mensualidad siguiente a la comunicación.
Esto tiene consecuencias prácticas relevantes. Por ejemplo, si la anualidad vence en marzo pero la notificación no se realiza hasta mayo, la nueva renta solo puede aplicarse desde junio.
¿Puede el inquilino negarse a pagar la nueva renta?
Si la revisión está pactada en el contrato y se ha notificado correctamente, el inquilino está obligado a pagar la nueva renta. En caso de negativa, puede incurrir en impago y dar lugar a una reclamación judicial o incluso al desahucio por falta de pago, conforme al artículo 27 LAU.
En conclusión, la revisión de la renta en contratos de alquiler es un derecho que puede ejercerse, pero siempre dentro de los límites legales y contractuales establecidos. Para que sea válida, debe haberse pactado expresamente en el contrato, realizarse una vez al año, calcularse conforme al índice acordado, y notificarse al inquilino por escrito.
Para evitar errores o conflictos, tanto arrendadores como arrendatarios deben revisar cuidadosamente su contrato y estar al día de la normativa vigente. Y si hay dudas, lo más prudente es consultar con un abogado especializado en arrendamientos.
