Cuando se posee una propiedad cerca del mar, uno de los aspectos legales más relevantes es conocer si parte de tu terreno puede ser considerado dominio público marítimo-terrestre. Esta calificación, que se determina a través de un procedimiento conocido como deslinde, tiene implicaciones muy importantes: puedes perder parte de tu propiedad si se considera que invade ese dominio público.
La Ley de Costas regula de forma minuciosa el procedimiento de deslinde, cómo se determina qué terrenos forman parte del dominio público y qué consecuencias tiene esta clasificación. En este artículo, te explicamos en qué consiste este proceso, cómo se lleva a cabo, qué derechos te asisten y qué debes tener en cuenta si tu propiedad está cerca del litoral.
¿Qué es el dominio público marítimo-terrestre y qué regula la Ley de Costas?
El dominio público marítimo-terrestre (DPMT) está definido en la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas y en el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas. Se trata de un conjunto de bienes de titularidad estatal que, por su naturaleza, están destinados al uso público y son inalienables, imprescriptibles e inembargables (artículos 132.2 de la Constitución Española y artículos 3 y 4 de la Ley de Costas), lo que significa que ninguna persona física o jurídica puede adquirir la propiedad de los mismos, ni siquiera por haberlos poseído durante muchos años.
Forman parte del DPMT:
- La ribera del mar y de las rías, que comprende la zona donde se producen las mareas más altas (zona intermareal).
- Las playas, dunas, marismas y acantilados.
- El mar territorial, las aguas interiores y los fondos marinos.
- Los acantilados y zonas de influencia afectados por temporales marítimos.
- Los terrenos ganados al mar natural o artificialmente.
- Los bienes que resulten necesarios para la protección o utilización del dominio público.
¿Qué es un deslinde y cuál es su finalidad?
El deslinde es el procedimiento administrativo que tiene por objeto determinar con precisión la línea que separa el dominio público marítimo-terrestre del resto de terrenos de propiedad privada, identificando qué suelos reúnen las características definidas en los artículos 3, 4 y 5 de la Ley de Costas.
Se trata de una operación técnica compleja realizada por equipos multidisciplinares (ingenieros, topógrafos, biólogos, juristas…), y sus efectos no son menores: puede implicar que parte de una finca privada, registrada a nombre de una persona, pase a formar parte del dominio público y se pierda su titularidad.
Si una propiedad se encuentra dentro de los límites del dominio público, el propietario puede perder el derecho de propiedad sobre esa porción de terreno.
¿Cuándo se realiza un deslinde?
Suele realizarse:
- Cuando existen dudas o conflictos sobre los límites de la zona de dominio público.
- En actuaciones urbanísticas próximas al litoral.
- Cuando se detectan ocupaciones indebidas del dominio público.
- Como parte del proceso de revisión o actualización de antiguos deslindes.
¿Cómo se inicia y tramita un deslinde?
El procedimiento puede iniciarse de oficio por la Administración, cuando lo considere necesario, o a instancia de parte, es decir, a solicitud de cualquier persona interesada, en cuyo caso se exige el abono de las tasas correspondientes.
Una vez incoado, el procedimiento sigue los siguientes pasos:
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Incoación del procedimiento
El Servicio Periférico de Costas elabora el plano provisional de delimitación del dominio público marítimo-terrestre (DPMT) y de la zona de servidumbre de protección. Paralelamente, obtiene de la sede electrónica del Catastro los planos catastrales y certificaciones descriptivas y gráficas de los inmuebles afectados, identificando a los titulares catastrales y colindantes.
Se solicitan informes a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento correspondiente, acompañados de los planos y documentación. Si en el plazo de un mes no se emite informe, se entenderá favorable. También se podrá solicitar la suspensión cautelar del otorgamiento de licencias urbanísticas en el ámbito afectado.
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Publicidad del procedimiento
El anuncio de incoación se publica en el Boletín Oficial de la Provincia, en el tablón de anuncios del Servicio Periférico de Costas, en un diario de gran circulación provincial y en la sede electrónica del Ministerio, con el fin de garantizar la transparencia y permitir que cualquier interesado pueda comparecer en el expediente.
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Participación de interesados y alegaciones
Durante el plazo de un mes, cualquier persona interesada puede examinar el plano de delimitación provisional y formular las alegaciones que estime oportunas. Tendrán condición de interesados los propietarios incluidos en el DPMT y los colindantes, así como las organizaciones legitimadas en virtud del artículo 2.2 de la Ley 27/2006, de acceso a la información ambiental.
Es recomendable que los interesados presenten títulos de propiedad, certificados registrales y catastrales, planos topográficos o informes técnicos que acrediten la exclusión del terreno del dominio público.
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Notificación al Registro de la Propiedad y anotaciones marginales
Se notifica al Registro de la Propiedad la incoación del procedimiento, junto con los planos y la relación de propietarios. El registrador emite una certificación de dominio y cargas de las fincas incluidas o colindantes y extiende nota marginal en el folio de cada finca advirtiendo que podrían estar afectadas por el deslinde.
Esta nota incluirá la fecha del acuerdo de incoación, la posibilidad de inclusión total o parcial de la finca en el DPMT o en la zona de servidumbre, y que la resolución final servirá de título para rectificar las situaciones registrales contradictorias. La nota marginal se cancelará tras la inscripción de la resolución aprobatoria o, en su defecto, por caducidad a los tres años (prorrogables tres más).
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Reconocimiento sobre el terreno (acto de apeo)
El acto de apeo consiste en un reconocimiento público y presencial sobre el terreno. El Servicio Periférico de Costas cita, con al menos 10 días de antelación, a los propietarios afectados, colindantes, representantes de comunidades de propietarios, personas interesadas, Ayuntamiento y Comunidad Autónoma.
Durante este acto se muestra físicamente la delimitación provisional, se puede levantar acta y se abre un nuevo plazo de 15 días para alegaciones adicionales o para proponer una delimitación alternativa razonada.
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Inclusión de nuevas fincas registrales
Si durante la tramitación del expediente se detectan fincas no incluidas inicialmente, se solicita una nueva certificación registral y se extiende igualmente nota marginal. Esta actuación puede realizarse también de oficio si lo detecta el registrador. En estos casos, se notifica a los titulares registrales afectados para que comparezcan en el procedimiento.
En todas las informaciones registrales relacionadas con fincas que intercepten con el DPMT o la servidumbre de protección o tránsito, deberá hacerse constar esta circunstancia como información territorial asociada, de modo que cualquier operación registral posterior tenga en cuenta la posible afectación.
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Proyecto de deslinde
Una vez finalizadas las fases anteriores, el Servicio Periférico de Costas redacta el proyecto de deslinde, que contiene:
- Una memoria justificativa, describiendo las actuaciones, informes recibidos y línea de deslinde propuesta.
- Planos topográficos a escala mínima 1:1000, integrados con cartografía catastral.
- Un pliego de condiciones para su replanteo y amojonamiento.
- El presupuesto estimado de ejecución.
Este proyecto y el expediente completo se elevan al Ministerio para su aprobación mediante orden ministerial.
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Aprobación del deslinde y publicación
La resolución aprobatoria del deslinde se emite mediante Orden del Ministerio para la Transición Ecológica, por delegación de la Dirección General de la Costa y el Mar. Esta resolución:
- Se notifica a todos los propietarios incluidos y colindantes, así como a cualquier persona que se haya personado en el expediente.
- Se publica en el BOE.
- Se comunica al Registro de la Propiedad para que se proceda a inscribir las modificaciones derivadas del deslinde aprobado.
Además, se cancelan las notas marginales registrales de aquellas fincas no afectadas por el DPMT, y se actualizan los datos en el Catastro.
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Coordinación con el dominio público portuario
Si el deslinde afecta al dominio público portuario estatal, el expediente debe remitirse al Ministerio de Transportes (antiguo Ministerio de Fomento) para informe en el plazo de dos meses. En caso de discrepancia entre ministerios, resolverá el Consejo de Ministros, según lo previsto en el artículo 12.2 de la Ley de Costas.
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Plazo máximo de resolución
De acuerdo con el artículo 12.1 de la Ley de Costas, el plazo máximo para resolver y notificar el deslinde es de 24 meses. Si este plazo se incumple, el procedimiento caduca.
¿Qué efectos tiene la aprobación del deslinde?
El artículo 13 de la Ley de Costas y el artículo 30 del Reglamento establecen que el deslinde aprobado declara la posesión y titularidad dominical a favor del Estado de los bienes incluidos como DPMT, con independencia de lo que diga el Registro de la Propiedad. Es decir, prevalece la naturaleza pública sobre la inscripción registral privada.
Así, si como resultado del deslinde se determina que parte de un terreno considerado privado invade el dominio público marítimo-terrestre, esa porción de terreno pasa a ser de titularidad estatal, y el antiguo propietario pierde todo derecho de propiedad sobre ella. Es decir, aunque tu finca esté inscrita a tu nombre en el Registro de la Propiedad, el deslinde prevalece jurídicamente y puede hacer que pierdas esa titularidad.
Además:
- Se ordena el amojonamiento físico del terreno.
- Se cancela la nota marginal registral en las fincas que no resulten afectadas.
- Se actualiza la información en Catastro.
- Se levanta la suspensión de concesiones o autorizaciones en la zona deslindada.
¿Qué derechos tienen los propietarios afectados?
No todas las edificaciones incluidas tras un deslinde se consideran ilegales. Si fueron construidas legalmente, pueden mantenerse en uso bajo concesión administrativa, aunque ya no son propiedad del particular
Así, si tu terreno pasa a formar parte del DPMT tras el deslinde, pierdes la propiedad, pero puedes solicitar una concesión administrativa de uso privativo de hasta 75 años (artículo 13 bis Ley de Costas). Estas concesiones son transmisibles, hipotecables y permiten mantener el uso del inmueble.
La Disposición Transitoria Primera de la Ley de Costas garantiza que, si el inmueble estaba construido legalmente antes de la entrada en vigor de la ley, el propietario puede obtener una concesión que respete su situación. El reconocimiento de este derecho no es discrecional, sino obligatorio si se acreditan los requisitos.
¿Cómo se puede impugnar un deslinde?
La resolución del deslinde pone fin a la vía administrativa. Contra ella pueden interponerse:
- Recurso de reposición ante la Ministra para la Transición Ecológica (plazo de 1 mes).
- Recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional (plazo de 2 meses).
Si tienes pruebas de que los límites están mal definidos o que no se han respetado tus derechos, conviene impugnarlo desde el principio.
En conclusión, si tienes una propiedad en zona litoral o estás pensando en comprar una, es esencial comprobar si está afecta por un deslinde o si existe alguno en tramitación. Puedes hacerlo consultando el Registro de la Propiedad, el Catastro, o directamente en el Ministerio para la Transición Ecológica.
En caso de estar afectado, te recomendamos:
- Consultar con un abogado especializado en derecho administrativo y costas.
- Participar activamente en el procedimiento de deslinde.
- Presentar alegaciones y documentación con base técnica y jurídica.
- Considerar un recurso contencioso si la resolución vulnera tus derechos.
El deslinde es una herramienta para garantizar la protección del litoral frente a la urbanización incontrolada y los efectos del cambio climático. Pero también tiene un gran impacto en los derechos de los particulares. Por eso, actuar con conocimiento y asesorarse legalmente es la mejor manera de evitar sorpresas.
